江门美智研究院发布报告 五大维度分析江门人口对房地产的影响

来源:江门日报  发表时间:2021-06-10 07:04   

????日前,江门美智研究院发布报告《五大维度,揭秘江门“七普”人口数据背后的房地产真相》(以下简称“报告”),报告从人口总量、人口增量、内部流动、家庭结构、年龄结构五大维度分析江门人口对未来房地产走势的影响。报告指出,江门人口规模基本面尚可,支撑着过往楼市稳定发展;城镇化进入慢速增长期,乡镇进城置业需求收窄。

????江门日报记者 李银换

????人口总量

????新会常住人口数量最多

????在人口总量方面,报告显示,江门市2020年人口总量479.8万人。

????江门美智研究院分析,人口总量决定房地产市场的客户容量,侧面反映房地产的总体需求,人口总量与房地产需求呈一定的正向相关性。综合2020年各区市住宅成交套数来看,除投资型城市鹤山较特殊外,其余区市常住人口数量在一定程度上影响着房地产需求,常住人口越多,对房地产的需求相对就越大,其中新会常住人口数量最多,为909277人,常住人口数量占比19%,住宅成交套数占比13.5%;台山常住人口907744人,常住人口数量占比18.9%,住宅成交套数占比20.6%;蓬江常住人口853007人,常住人口数量占比12.9%,住宅成交套数占比12.9%;鹤山常住人口530684人,常住人口数量占比11.1%,住宅成交套数占比20.2%。

????人口增量

????市区人口吸引力较强

????在人口增量方面,报告显示,2010—2020年,这10年间江门人口保持增长态势,增量为34.9万人,年平均增长率为0.76%。人口增长较多的地区是蓬江、江海和新会,10年间分别增加了13.39万人、11.03万人、6.01万人,三区常住人口10年间增加30.43万人,占全市增量的87.15%。

????报告指出,人口增量的变动,反映新增住房需求对楼市的拉动作用,影响市场的长期发展潜力。我市市区人口吸引力较强,从三区四市住宅房价年增长率与常住人口增长率对比来看,房价的涨幅与人口增长率之间存在一定的关联。放眼未来,楼市发展需要新增的人口不断补充,才能扩大需求,维持市场的活跃与健康。

????内部流动

????城镇化红利对楼市有推动作用

????在内部流动方面,报告显示,江门市2020年常住人口城镇化率为67.63%。

????报告指出,城市人口的内部流动(特指农村人口向城镇人口的转移),能反映城镇化红利对楼市的推动作用。从数据上来看,江门的城镇化仍有一定的发展空间。纵观过去16年,江门城镇化率增速放缓,进入慢速发展期。对于房地产而言,乡镇客户进城置业需求虽进入慢速发展期,但我市每年仍有2万—4万名乡镇群体有机会发展成潜在置业客户。蓬江、江海城镇化率高达99%,城镇化带来的楼市机遇由自身转向周边乡镇客户;新会城镇化率为66.5%,处于快速发展阶段,城镇化红利仍存在,未来人口增长潜力也将进一步释放;台山、开平、恩平城镇化率分别为47.46%、57.21%、63.23%,土地空间广阔。

????家庭结构

????刚需户型需求量有望上升

????在家庭结构方面,报告显示,江门全市共有家庭户1606832户,家庭户均人口为2.76人,“三口之家”的普适性正在减少。

????报告指出,家庭结构的变化,将影响未来房地产市场的需求态势,对住房户型结构提出新的调整要求。“三口之家”依然是当下江门主流的家庭结构。江门美智研究院分析,江门户均人口下降对房地产将产生以下影响:一是城镇化、户籍政策加速人口流动,随之也为楼市带来旺盛需求。而城镇化进程中的旧城改造和城市建设,也需要房地产行业的支撑;年轻人倾向于独立居住,导致家庭户数的裂变增加,相应的住房需求也会增加,而年轻人经济能力有限,大多会选择刚需户型,因此未来刚需户型的需求量将有进一步上升的可能;年轻人婚后不着急生小孩等,可能催生小户型的租赁需求。

????年龄结构

????我市仍处于人口红利期阶段

????在年龄结构方面,报告显示,江门0—14周岁76.85万人,15—64周岁340.54万人,65周岁及以上62.42万人,人口年龄结构继续表现出“两头低、中间高”的总体特征。

????报告指出,年龄结构反映城市的活力度、抚养压力以及房地产不同年龄的购房结构占比和需求变化。从劳动适龄人口(15—64周岁)负担系数看,2020年末,江门市少年儿童抚养比为22.571%,老年人口抚养比为18.33%,总抚养比为40.9%。目前,江门每100名劳动年龄人口大致需要负担41名非劳动年龄人口,一般来说,把人口总抚养比低于50%的阶段称之为人口红利期,因此我市仍处于人口红利期阶段。

????展望江门楼市,江门美智研究院提出了两点建议:一是引进来。有人的地方,就有市场。江门应利用土地优势,大力招商引资,全力推进工业立市,把人才引进来;二是走出去。积极学习全国各大城市先进或优秀的房地产发展经验,结合本地实际条件,制定适合本土发展的新型战略,放大粤港澳大湾区核心城市之一的后天优势,重塑城市竞争力。

(责任编辑: 王雪晴 二审:王雪晴 三审:陈淑婷 )
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